2022-09-24 11:45:04来源：zehong
证券时报记者 曹晨 张达
自7月底中央政治局会议首次提出“保交楼”、“稳民生”以来，“保交楼”进展和效果成为了当下各方关注的焦点。
国家统计局9月16日发布的数据显示，当前房地产市场出现一些积极变化，竣工面积等指标已经出现修复趋势。数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，环比大幅增长42.50%，同比降幅收窄至2.5%，这也被业内视为“保交楼”迎来快速推进，效果已逐步显现。
实际上，在楼市“保交楼”、“稳民生”的大背景下，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，均在积极开展“保交楼”工作。
9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
中指研究院数据显示，7月以来，已有超30个省市出台“保交楼”举措，主要包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、纾困基金入场等。
不过，也有被访者向证券时报记者指出，各地在多措并举推动“保交楼”快速落地进程中，仍需注意要通过市场化方式进行，并重视执行层面的落实。
“保交楼”效果逐步显现
当下，“保交楼”已经成为了房地产市场中的焦点，从国家统计局最新的数据看，“保交楼”被中央政治局会议提出近2月以来，效果已经逐步显现，其中一个指标便是房地产竣工数据出现恢复。
国家统计局9月16日发布的数据显示，8月全国房屋竣工面积为4833万平方米，环比增长42.5%，绝对规模为今年3月份以来次高位，同比下降2.5%，同比降幅较上月收窄33.5个百分点。
另一方面，当前房地产市场出现一些积极变化成为共识。国家统计局新闻发言人付凌晖同日在国新办举行的新闻发布会上表示，1~8月房地产市场销售降幅收窄；房地产续建项目投资保持增长；房地产企业到位资金降幅收窄。
“今年以来，各地坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生，效果是在逐步显现的。尽管房地产市场出现一些积极变化，但也要看到，销售端的改善传导至房地产投资生产端需要一个过程，推动房地产市场平稳健康发展，仍要继续付出努力。”付凌晖直言。
在业内看来，在“保交楼”政策效果逐步显现的背景下，未来房地产其他指标也有望好转。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对证券时报记者表示，在“保交楼”政策推进下，项目“停工”问题得到一定程度改善，对市场信心的修复起到一定积极作用。另外，从供应端来看，房地产开发投资额同比降幅继续扩大，短期来看，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，8月竣工面积大幅反弹，得益于各地楼市因城施策调控政策，楼市供需两端回暖；同时，国内多部门协同“保交楼”效果明显。“保交楼”推进，叠加各地房地产调控政策效果释放，目前楼市信心触底回暖迹象更加明显。“未来‘保交楼’直接带动楼市竣工面积指标改善，房地产开工、投资，房地产销售、房企融资等一系列指标联动改善。”
值得注意的是，“保交楼”工作意义重大已经成为各方共识，这也是其备受关注的一大背景。陈文静表示，住房能否交付直接关系到购房者的合法权益能否得到保障，关系居民的住房需求，涉及民生问题，对于稳定居民的市场信心、稳定房地产市场、稳定社会面等都有着重要的意义。
“少数房企项目出现停工，最关键还是资金问题，工程建筑资金不足，这个与整体房企资金回笼下降，融资环境偏紧，预售监管资金未充分发挥效应等有关。国内有关部门协同积极应对，千方百计‘保交楼’，对于避免少数房企项目烂尾，维护业主合法权益，盘活资产避免资源浪费，降低金融机构坏账，促进楼市信心回暖等方面有重要意义。”周茂华说。
各方推进“保交楼”落地
自“保交楼”政策被中央政治局会议提及以来，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，均在积极开展“保交楼”工作，这也是“保交楼”效果逐渐显现的重要背景。
首先，中央层面专项工作正在紧张有序地进行，其中政策性银行专项借款发挥重要作用。针对“保交楼”问题，9月14日，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。
今年8月，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等有关部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，另报道，这笔专项借款初期规模达到2000亿元。
其次，从地方层面看，因地制宜快速推动“保交楼”工作落地成为各地重点工作。据中指监测显示，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。
8月以来，长沙、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。9月17日，贵阳发布商品房预售资金监管暂行新规，提出对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。商品房预售资金监管期限为，自核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后止。
继郑州、宁波、咸阳等地出台“一楼一策”全面落实“保交楼”后，9月19日，据“绍兴发布”公众号消息，绍兴已成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户、统筹项目资金使用、盘活存量资产等措施，全力落实“保交楼、稳民生”目标任务。
值得注意的是，郑州落实“保交楼”的政策最全、力度最大。在9月6日召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会后，郑州9月7日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。郑州市市长何雄此前在会上指出，要用足用好政策工具箱，“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案，打好打赢“保交楼”攻坚战。
值得注意的是，各地在多措并举推动“保交楼”快速落地进程中，仍需注意要通过市场化方式进行，并重视执行层面的落实成为不少专家的观点。
“各地根据具体情况，创新处置方式，目前看取得积极成效。重要的是，通过市场化、法治化方式，为项目提供资金支持，加快推进这些楼盘复工，保障业主合法权益，并完善周边配套设施，盘活资产，促进楼市平稳健康发展。”周茂华认为。
中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，从趋势看，当下房地产市场的主要问题是“保交楼”，房企的资金链安全成为政策的关注点，越来越多的政策和措施出台，“不过，现在问题是民企的融资依然很难，而一些机构参与积极性并不高，按照目前的情况，‘保交楼’还需要更多政策，更多执行。”
除了政策端发力外，今年以来，不少房企的重点工作聚焦在“保交楼”方面。
今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。龙湖集团CEO陈序平在近期业绩说明会上表示，“我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。”
2022年上半年，碧桂园计划交付1081个批次，截至6月30日已累计合同交付1070个批次，达到交付条件的产品超25万套、3743万平方米，按期交付率约99%。截至6月30日，碧桂园集团今年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。
另一方面，复工复产“保交楼”成为下一阶段一些房企的工作重心。以恒大为例，9月12日，恒大召开复工复产“保交楼”周例会，公司董事长许家印在会上表示，目前全国“保交楼”项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。许家印还表示，要切实履行好企业主体责任，竭尽全力做好复工复产“保交楼”工作。
对于未来“保交楼”的政策建议，陈文静认为，“保交楼”举措要加快落地，各地加快纾困节奏，相关举措实质落位后或将有利于稳定市场信心；此外，热点城市政策优化力度继续加大，提振市场情绪。
纾困基金和AMC
跑步进场
“保交楼”是化解房地产市场风险的首要原则，而通过“以少带多”的地方纾困基金以及AMC(资产管理公司)机构的积极入场，也是当下“保交楼”工作中的一大特征。
记者梳理发现，8月5日，河南资产与郑地集团共同设立郑州国家中心城市基金，再由城市基金下设纾困基金，暂定规模100亿元 。8月23日，3家南宁国企携手成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，基金首期规模30亿元，已完成缴付。8月23日，湖北省资产管理与浙商资产管理联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度。
在业内看来，“保交楼”领域， 各地纾困基金发挥“以少带多”的重要作用。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，以地方政府为主导，连同AMC、地方国企、城投平台等主体共同设立，以化解项目层面风险为主，主要起到了一定的资金带头作用。“对于出险项目的收并购，直接解决了项目交付的风险问题。长期来看，盘活项目可为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。”
另一方面，全国性AMC机构也在积极参与房地产项目盘活，助推“保交楼”快速落地。
中国长城资产7月8日披露经营情况显示，上半年，长城资产与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复，正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。
8月12日，中国华融表示，多家分公司参与房地产行业风险处置，落实“保交楼”政策，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启。而此前的8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。除了上述两家，今年以来，信达资产、东方资产等也先后参与出险房企的收并购行动。
实际上，纾困基金和AMC机构跑步进场对部分房企的风险化解也被业内持续看好。刘水认为，AMC的介入一方面是为救助对象提供资金，另一方面为其提供了信用背书。“长期来看，AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经营和优势，也具有较强的资金优势；同时，房地产企业的纾困只是其业务的一部分，受行业下行的影响有限，因此也具有较强的纾困能力。”
整体而言，周茂华表示，纾困基金和AMC机构积极参与“保交楼”，这些机构在化解房地产企业风险，资产处置方面经验相对丰富；有助于缓解项目资金紧张压力，推动项目加快复工完工；同时，有助于撬动更多社会资金参与，对于“保交楼”工作顺利开展和楼市信心恢复都有重要意义。
资金活水仍需放量
此外，中央多部门着手解决“保交楼”的资金来源问题。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据了解，专项借款初期规模达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
在各方共同努力下，目前各地“保交楼”工作取得积极进展。不过，仍有分析认为“保交楼”存在一定规模的资金缺口。近期，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿~8000亿元的资金。
标普全球评级信用分析师陈令华认为，中国房地产行业要恢复正常，保交楼是必不可少的环节。专项借款初期规模尚不足以解决问题，但具有重要的信号意义，向消费者和投资者表明，国家是愿意拿出真金白银来解决楼市问题的。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，从沈阳这笔“保交楼”专项借款来看，其承接主体应该是沈阳市地方国企或城投平台，这笔钱纳入地方债务统借统还，要确保这笔专项借款能够安全退出，并获得一定的收益。这种情况下，专项借款进入的项目一定是资金能够平衡的优质项目。
“专项借款的额度目前只有2000亿元，规模较小。”李宇嘉说，目前看，专项借款能应用的范围相对有限，主要是资金能够平衡的项目。而对于存在资金硬缺口的项目，就需要做多方资金平衡过程中的机制搭建，包括项目自身的启动，以及项目与项目之间的平衡，这些都需要在压实地方主体责任后才能落实创新性的政策工具。
陈文静则认为，住建部近日强调“保交楼”专项工作正在紧张有序推进，明确当前专项借款跟进的节奏，进一步释放了积极信号。专项借款的落位也将促使各地加快政策落地速度，保障项目复工复产，及时交付。
